Ловушка для инвесторов: что изменится при продаже долей в компаниях с недвижимостью

Российское налоговое законодательство готовится к фундаментальным изменениям правил для инвесторов, использующих ООО и АО в качестве инструмента владения недвижимостью. С 2026 года исчезнет привычная льгота по НДФЛ при продаже долей, если компания владеет значительным объемом недвижимости. Информацией делится интернет-портал Vkirove.ru.

Сейчас инвесторы, владеющие долями или акциями более пяти лет, могут не платить НДФЛ при их реализации. Однако грядущий закон вводит исключение: льгота не будет действовать, если свыше 50% активов компании — это российская недвижимость.

Суть изменений заключается в новом критерии оценки — налоговая служба будет анализировать структуру активов на балансе компании за месяц до сделки. При этом важно понимать специфику бухгалтерского учета: недвижимость амортизируется, но редко переоценивается. Это создает парадоксальные ситуации: здание, купленное за 100 млн рублей в 2023 году, через пару лет учитывается как 90 млн; объект, приобретенный в 2010 году, может числиться на балансе за 5 млн рублей при рыночной стоимости в 90 млн.

Таким образом, даже при высокой рыночной цене актива его балансовая стоимость может оказаться заниженной из‑за накопленной амортизации. Однако для налоговой службы решающим будет именно балансовый показатель.

Кто в зоне риска?

Прежде всего — инвесторы, недавно вложившиеся в недвижимость через ООО. Поскольку амортизация еще не успела существенно снизить учетную стоимость объектов, их доля в активах легко превышает 50%. Это автоматически лишает права на льготу с 2026 года.

Как действовать?

Если продажа доли запланирована — завершить сделку до 31 декабря 2025 года. Важно: НДФЛ возникает в момент подписания договора, а не получения денег. Даже если оплата поступит в январе 2026 года, льгота сохранится при условии оформления документов в 2025-м.

Если сделка не требует срочности — оптимизировать структуру активов. Увеличить долю иного имущества: оборудования, нематериальных активов, денежных средств. Цель — снизить удельный вес недвижимости до уровня ниже 50% от общего объема активов.

Эти шаги позволят либо воспользоваться действующей льготой, либо избежать повышенных налоговых обязательств после вступления изменений в силу.

Изменения нацелены на пресечение практики использования ООО как «хранилищ» для недвижимости. Налоговая служба получает инструмент для более жесткого контроля за сделками с активами, что требует от инвесторов заблаговременной подготовки уже в 2025 году.