С 1 февраля меняются правила семейной ипотеки: что ждёт молодые семьи

С 1 февраля 2026 года в России вступают в силу новые условия семейной ипотеки. Главные изменения – обязательное созаемство супругов и ограничение на количество льготных кредитов: теперь семье доступен только один такой заем.
Ранее каждый из супругов мог оформить собственную ипотеку под 6%, но теперь льгота предоставляется только один раз. Если один из супругов уже воспользовался программой, второй кредит станет возможен лишь после полного погашения первого и рождения ещё одного ребёнка.

Новое правило об обязательном созаемстве означает, что ипотека будет оформляться сразу на обоих супругов, даже если у пары есть брачный договор. Привлекать родителей или других родственников в качестве созаемщиков больше нельзя. Банки, в свою очередь, ужесточают проверку доходов, поскольку государственные компенсации по программе сокращаются. Ставка 6% сохранится только при рефинансировании рыночной части комбинированного кредита.

Ужесточение правил связано с резким ростом спроса в конце 2025 года: в декабре было выдано 104 тысячи льготных кредитов на сумму 605 млрд рублей – рекордный показатель. Доля семейной ипотеки достигла 75% от всех выдач.

Эксперты отмечают, что изменения усложнят жизнь молодым семьям с нестабильным доходом, которые раньше могли повысить свою платежеспособность за счёт родителей. Обязательное созаемство увеличивает риски: при разводе или потере работы одного из супругов нагрузка может стать критической.

Сложнее станет и тем, кто планировал покупку второй квартиры «на будущее». Семьи, взявшие жильё на первого ребёнка, могут выиграть, если смогут рефинансировать комбинированный кредит, но многое будет зависеть от условий банков.

При этом серьёзного роста «серых» схем доходов эксперты не ожидают: помощь родителей чаще всего ограничивалась первоначальным взносом. Однако сами банки теперь будут требовать больший первый взнос – не менее 30%.

Рефинансирование комбинированных кредитов остаётся одним из немногих преимуществ новых правил. Но снизить выплаты существенно не удастся: льготная часть сохраняет ставку 6%, а пересмотреть можно только рыночный сегмент.

На фоне перемен рынок недвижимости замер в ожидании: банки временно сокращают выдачи, семьи спешат оформить кредиты по старым условиям, а специалисты советуют заранее просчитывать бюджет и возможные финансовые риски. Новая семейная ипотека может стать поддержкой для одних и серьёзным вызовом для других, заставив многие семьи пересмотреть планы на покупку жилья.