Советские панельки обгоняют новостройки: неожиданный тренд на рынке жилья

Рынок недвижимости в России преподносит сюрпризы. Квартиры в домах 1960–1970-х годов постройки уже четвёртый квартал подряд дорожают быстрее, чем жильё, возведённое в последние десятилетия.

Такой парадокс зафиксировали аналитики компании «Жилфонд» в исследовании для «Известий».

Июль 2026-го выдался горячим месяцем для вторички: по данным Роскадастра, по всей стране заключено 142,9 тысячи сделок — на 22% больше, чем год назад. Это лучший показатель с начала года. Покупатели бросились разбирать предложения, и в первую очередь — самые доступные лоты. Именно они, как правило, и сосредоточены в старом жилом фонде.

Две эпохи сошлись на рынке: наследие индустриального домостроения СССР — дома 1960–1970-х, которых за десятилетие построили более миллиарда «квадратов», — и рекордные новостройки 2010–2020-х. Вместе они формируют две трети всего оборота вторичного жилья по стране, а в Москве — почти 70%. Но если раньше новое жильё уверенно обгоняло старое в темпах роста цен, то теперь ситуация зеркально изменилась.

Во II квартале этого года средний чек на квартиру в «хрущёвке» или «брежневке» вырос на 11,1% в годовом выражении. Для новостроек тот же показатель — всего 6,3%. Разрыв почти вдвое! В Москве контраст ещё ярче: старое жильё подорожало на 15,7%, тогда как новое — лишь на 11,7%. Причём в 2025 году картина была обратной — современные квадратные метры лидировали с большим отрывом.

Генеральный директор «Жилфонда» Александр Чернокульский объясняет эту аномалию психологией покупателей. Когда рынок просыпается после застоя, люди прежде всего сметают самые привлекательные по цене варианты. Как только дешёвые лоты заканчиваются, спрос перетекает на то, что осталось, — и эти объекты уже не кажутся такими недорогими. «Когда спрос падает, на старый фонд он падает быстрей, а когда восстанавливается — в старом фонде это происходит с заметным временным лагом», — отмечает эксперт.

Получается, сегодняшний ценовой рывок «советских» квартир — это отложенный эффект бума, который начался раньше на рынке новостроек. Покупатели просто дошли до второй волны предложений. И пока ипотека остаётся дорогой, а новостройки продолжают дорожать, спрос на доступное жильё из прошлого будет только расти. Не исключено, что в ближайшие месяцы мы увидим новые рекорды среднего чека в этом сегменте. Старые дома не сдаются — они становятся драйверами рынка.