Жилье, как роскошь: почему вологжане не справляются с ипотекой

Рынок ипотеки в Вологодской области переживает, пожалуй, самый сложный период за последние годы. Пока федеральные власти обсуждают новые льготы для семей, а застройщики предлагают акции и рассрочки, реальные показатели говорят о другом: число заемщиков сокращается, платежи растут, а просроченная задолженность бьёт рекорды.

Просрочка растёт быстрее, чем рынок

По данным портала «Движение.ру», за первые семь месяцев 2025 года доля просроченной задолженности по ипотеке в регионе выросла в 1,86 раза — с 0,29% до 0,54%.

Цифра кажется небольшой, но для рынка, где кредиты измеряются миллиардами, рост почти вдвое — тревожный сигнал.

Это значит, что всё больше семей не справляются с ежемесячными платежами, а банки начинают закладывать повышенные риски в будущие программы кредитования.

При этом общий объём выдач по стране продолжает падать. По данным Банка России, за восемь месяцев 2025 года россияне оформили 502,4 тысячи ипотечных кредитов на сумму 2,2 трлн рублей — почти на половину меньше, чем годом ранее. Вологодская область входит в общие тенденции.

Ключевая ставка: главный тормоз

Главной причиной эксперты называют высокую ключевую ставку, которая делает ипотеку фактически недоступной для среднего класса.Президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко отмечает, что сегодня банки и застройщики вынуждены предлагать кредиты под 20–25% годовых с надеждой, что впоследствии заемщики смогут их рефинансировать.

Однако рассчитывать на быстрое снижение ставок не приходится. По мнению, эксперта, в ближайшие годы ключевая ставка останется двузначной. Рынок оживет только при возвращении ставок к уровню 2020 года — около 4,5%.
Доходы не поспевают за ценами

На фоне дорогих кредитов жильё продолжает дорожать. Зарплаты не успевают за инфляцией в сфере недвижимости. За последние четыре года жильё в области подорожало более чем на 61%, и это выше среднероссийского показателя (+49%).

Средняя квартира в Вологодской области сегодня стоит около 5 млн рублей, при этом средний доход жителей региона — 58,6 тыс. рублей в месяц. Один квадратный метр в среднем обходится жителям региона в 91 тысячу рублей на вторичке и 98 тысяч в новостройках.

Таким образом, даже если у семьи нет долгов и стабильный доход, накопить на первоначальный взнос становится всё сложнее — а ежемесячные платежи всё тяжелее тянут семейный бюджет.

Семейная ипотека: спасательный круг или временное облегчение?

Власти пытаются поддержать спрос за счёт льготных программ. Одна из самых популярных — «Семейная ипотека», действующая и в Вологодской области. Она позволяет семьям с детьми взять кредит под 6% годовых сроком до 30 лет.
По словам и.о. министра строительства регионаАндрея Накрошаева, программа рассчитана на семьи, где есть хотя бы один ребёнок до шести лет, и предоставляется только гражданам России. Воспользоваться ей можно лишь один раз.
Особенность региональной версии программы в том, что льгота распространяется не только на новостройки, но и на вторичное жильё в 13 малых городах области — от Великого Устюга до Тотьмы.

Однако даже льготная ипотека требует существенных доходов, распространяется только на новостройки или частные дома, которые продают ИП и Юрлица. Для квартиры стоимостью 5,5 млн рублей с первоначальным взносом 20% ежемесячный платёж по льготной ипотеке составит около 30 тысяч рублей. Даже эта сумма зачастую неподъемная для семей, а рыночная ипотека требует и того больше.

Если семья не подходит под условия программы, то для стандартной ипотеки придётся зарабатывать не менее 150 тысяч рублей в месяц — что для региона с медианной зарплатой около 60 тысяч выглядит нереалистично. Такие цифры приводит экономист Андрей Сироткин.

Ежемесячный платёж за квартиру по ипотеке сроком на 30 лет сегодня уже достигает 95,3 тысячи рублей на первичке и 68,2 тысячи на вторичке — на 65% и 58% выше, чем в октябре 2023 года.

Ипотека, ещё недавно считавшаяся основным инструментом улучшения жилищных условий, постепенно превращается в роскошь.Рост просрочек, двузначные ставки, высокие цены и стагнация доходов ведут к тому, что рынок сжимается и становится элитарным.

Пока государство удерживает спрос за счёт льготных программ, эксперты и экономисты говорят о том, что системное восстановление возможно лишь при двух условиях снижение ключевой ставки хотя бы до 7–8% и рост реальных доходов населения.

Пока же ипотека для большинства вологжан остается недосягаемой мечтой, а рынок — хрупким балансом между льготами и долгами.