Потенциальная опасность при покупке квартиры по доверенности

При покупке недвижимости необходима осторожность: даже если сделка выглядит надежной, стоит убедиться в этом на сто процентов. Судебная практика полна примеров того, какие ловушки могут скрываться при продаже жилья. 

Мужчина нашел на сайте объявлений квартиру, которая ему понравилась. Он встретился с продавцами, семейной парой, и договорился о покупке.

Они предложили сделку провести следующим образом: оплату произвести безналичным переводом на счет жены продавцов, после чего они подадут документы на регистрацию в многофункциональный центр (МФЦ). Сделку подпишет их представитель по нотариально заверенной доверенности.

Эта доверенность действительна в течение года и дает право подписать договор от имени продавцов и подать все необходимые документы для оформления сделки.

Покупатель согласился с условиями, и 17 февраля стороны подписали договор купли-продажи квартиры. В этот же день покупатель перевел деньги на счет продавцов, и они подали документы на регистрацию сделки в многофункциональном центре (МФЦ).
Однако через четыре дня Росреестр отказал в регистрации сделки.

Выяснилось, что доверенность представителя продавцов, который подавал документы на регистрацию, была отменена в день заключения договора. Это произошло в 13:08, а документы были поданы в многофункциональный центр в 13:14. Кроме того, в этот же день сособственница квартиры поставила в ЕГРН отметку о том, что сделки с квартирой могут совершаться только с ее личного участия.

Сейчас закон позволяет устанавливать такие ограничения. Если документы на регистрацию подаются не самим собственником, а его представителем по доверенности, сделка не регистрируется.

Оказалось, что продавцы предусмотрели вариант, при котором по какой-то причине не получится отозвать доверенность. Покупатель узнал, что его квартира уже принадлежит другой женщине: продавцы оформили договор дарения на дочь сособственницы, и сделка успешно зарегистрирована в Росреестре. Вернуть деньги покупателю они отказались.

Покупателю ничего не оставалось, кроме как подать иск в суд о признании договора дарения недействительным и восстановлении его права собственности на спорную квартиру. Ответчики объяснили, что они были вынуждены отказаться от продажи квартиры, так как предложенная цена была ниже оценки, проведенной оценщиком.

Дарение квартиры было мотивировано необходимостью ухода за пожилой матерью супруга: его дочь приняла на себя эту ответственность в обмен на квартиру.

Этот спор был рассмотрен судебными инстанциями несколько раз, но решение было вынесено в пользу покупателя:
продавцы указали в договоре, что сделка заключается не из-за тяжелых обстоятельств, и цена квартиры соответствует рыночной. Получив деньги на свой счет, они сразу же отменили доверенность и внесли в ЕГРН запись о запрете сделок без их личного участия, из-за чего переход права собственности на покупателя не мог быть зарегистрирован.

Суд признал действия продавцов недобросовестными. Несмотря на то, что они получили деньги за квартиру, они использовали законные методы для препятствования регистрации сделки (статьи 10 и 168 Гражданского кодекса РФ). Поэтому покупатель был признан собственником спорной квартиры, а договор дарения - недействительным (решение Краснодарского краевого суда, номер дела 33-13211/2022). 

Данный случай еще раз подтверждает, почему необходимо с осторожностью относиться к сделкам, в которых продавец действует через представителя по доверенности.