Четыре случая, когда подаренную квартиру будет практически невозможно продать

 

Достаточно часто родственники прибегают к дарственной, чтобы гарантированно передать квартиру кому нужно, минуя супругов и других наследников.

Одаряемый становится собственником квартиры – точно так же, как если бы он ее купил – но, в отличие от купли-продажи, он получает ее безвозмездно. В этом заключается главная особенность дарения, которая отражается впоследствии на правах одаряемого.

Безусловно, он как собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться подаренной квартирой, как ему угодно. Однако реализовать эти права на практике удается не всегда – особенно в части распоряжения.

Предлагаю рассмотреть случаи, когда подаренную квартиру продать практически нереально:

1. Даритель остался жить в квартире

Даритель имеет полное право включить в договор условие о сохранении за собой права пожизненного проживания в квартире.

Это ничуть не противоречит безвозмездному характеру дарения: во-первых, одаряемый ничего не передает взамен этого дарителю, а во-вторых, право проживать в квартире было у дарителя и до заключения договора – поэтому он вполне может сохранить его за собой и не передавать одаряемому.

В таком случае дарителя нельзя выселить из квартиры, даже если она перейдет к другому собственнику. Понятно, что желающих приобрести квартиру с постоянным жильцом найдется немного.

Поэтому, хотя формально даритель и не вправе запретить одаряемому продавать квартиру, но фактически он это делает, сохраняя за собой право пожизненного проживания в дарственной.

2. Даритель хочет вернуть себе квартиру

Бывает, что даритель меняет свое мнение после того, как квартира уже перешла по дарственной. Конечно, сделать это непросто, но все же можно – путем:

• отмены дарения (если одаряемый осужден за покушение на жизнь, здоровье его самого или членов его семьи, или даритель пережил одаряемого),
• признания договора недействительным (если даритель докажет, что существенно заблуждался относительно природы сделки, не мог понимать значения своих действий и т.д.).

При наличии претензий к одаряемому даритель может включить в государственный реестр недвижимости запись о наличии претензий на квартиру («отметка о возражении»).

Тогда одаряемому будет крайне проблематично продать квартиру: покупатель, увидев в выписке из реестра такую отметку, вряд ли захочет заключать сделку.

Отметка о возражении исключается из реестра через три месяца, если за это время даритель не подаст иск в суд, а если подаст – то она сохраняется до вступления решения суда в законную силу.

3. Квартира арестована

Наложение ареста предполагает временный запрет на любое распоряжение имуществом, поэтому ни о какой продаже в этом случае речи быть не может. Когда подаренную квартиру могут арестовать?

Во-первых, за долги ее собственника (одаряемого), если у него нет иного имущества, на которое можно обратить взыскание, кроме единственной квартиры.

Долг может возникнуть и непосредственно в связи с дарением – когда на одаряемого возлагается обязанность заплатить налог с подаренной квартиры (если он не приходится дарителю близким родственником).

Во-вторых, арест может применяться как обеспечительная мера при обращении в суд с иском об оспаривании дарения. Сделать это может как даритель, так и другие лица, заинтересованные в изъятии квартиры у одаряемого (потенциальные наследники, например).

4. Квартира подарена ребенку

Несовершеннолетний вполне может выступать в роли одаряемого, но вот возможность распоряжаться подаренной квартирой у него ограничена.

Точнее – у его родителей и прочих законных представителей, которые до достижения ребенком 18-летия официально реализуют его имущественные права.

Продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, допускается лишь при условии получения согласия органа опеки и попечительства. А добиться этого практически невозможно, если не обосновать убедительно то, какую выгоду получит в итоге ребенок.

При отсутствии вышеуказанных обстоятельств одаряемый может беспрепятственно продавать подаренную ему квартиру с того момента, как станет собственником – т.е. после регистрации его права в государственном реестре недвижимости.

© Сивакова И. В., 2018 г.