Что делать, если управляющая компания требует убрать застекленный балкон

В последние годы наблюдается рост количества судебных разбирательств по поводу остекленных балконов. Управляющие организации обращаются в суд, требуя от собственников квартир привести балконы в первоначальное состояние, так как их остекление не было предусмотрено при проектировании дома.

Нередко управляющие компании обращают внимание на балконы, остекленные еще в 1990-х годах, то есть за это время могли смениться несколько поколений собственников квартир.

Суды в таких спорах чаще всего встают на сторону управляющих компаний. Они основываются на двух основных аргументах:

1. Согласно законодательству, управляющие компании обязаны содержать общее имущество многоквартирного дома в исправном состоянии. Остекление балкона является изменением этого имущества.

2. Остекление считается перепланировкой жилого помещения, поэтому требует согласования с муниципальными органами и другими собственниками.

Суды пока не соглашаются с позицией управляющих компаний о том, что снос грозит каждому балкону с самовольной установкой остекления. Согласно их толкованию, помещение балкона или лоджии не является общей собственностью дома, так как доступ к нему осуществляется только из одной квартиры, и его использование обеспечивает только нужды жильцов этой квартиры.

Судебная практика показывает, что управляющие компании должны доказать, что установленное на балконе остекление негативно влияет на несущую конструкцию - балконную плиту, и создает угрозу ее разрушения. В случае подтверждения этого факта, суд обяжет собственника квартиры удалить остекление.

Суды отмечают, что остекление балкона не относится к компетенции общего собрания собственников дома. Согласие собственников необходимо только в случае, если владелец балкона выходит за пределы своей собственности и затрагивает общее имущество. Поэтому управляющие компании не могут требовать демонтажа остекления на основании только отсутствия согласования. Судебная практика подтверждает это, например, в определении Третьего кассационного суда № 88-3363/2023.

В обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации указано, что замена собственником балконной конструкции (например, с деревянной на пластиковую) не является нарушением, поскольку правила оформления реконструкции в данном случае не применяются. Это положение закреплено в пункте 9 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 декабря 2023 года.

Собственник квартиры может столкнуться с необходимостью демонтажа остекления балкона, в следующих случаях:

1. Остекление нарушает права и интересы других лиц, угрожая их жизни и здоровью или сохранности их имущества. Это может произойти, например, если вода стекает с козырька балкона и затапливает соседние помещения. 

2. Также собственник может быть обязан демонтировать остекление, если оно не соответствует требованиям к внешнему виду фасада здания и правилам поддержания архитектурного облика города. В таких ситуациях суд может принять решение о демонтаже остекления балкона.