Как можно лишиться квартиры, оформляя денежный займ

Запрет на продажу единственного жилья за долги пока продолжает действовать, хотя и предлагаются разные варианты его пересмотра.

На данный момент строго по закону у должника могут лишь арестовать единственное жилье, т.е. запретить возможность заключать с ним любые сделки, вселять новых жильцов, сдавать в аренду и т.п.

Но, тем не менее, должник не перестает от этого быть собственником, и выселить на улицу его не имеют права.

Кредиторы прекрасно понимают, что в случае невозврата займа в срок, они не смогут обратить взыскание на квартиру должника в рамках стандартного исполнительного производства, а потому заранее выбирают другой, более выгодный для себя путь: выдают кредит под обеспечение квартиры.

Если человеку срочно нужны деньги, он готов подписаться на любые условия, тем более, он знает, что с квартирой ничего не случится, если выплатит кредит в срок.

Дело в том, что обеспечение кредита квартирой оформляется по закону договором залога (ипотеки).

Это стандартная, известная всем модель – когда в государственном реестре недвижимости регистрируется обременение на квартиру в виде залога, что дает право кредитору (в случае нарушения обязательства должником) вернуть сумму долга путем продажи заложенного имущества.

Передавая квартиру в залог, гражданин защищен законом в том плане, что просто так его квартиру забрать не могут: для обращения взыскания необходимо решение суда.

А выносится оно по итогам тщательной проверки выполнения всех условий, которые ставит закон для обращения взыскания на залог (в частности, просрочка выплат по кредиту должна составлять не менее 3 месяцев, а сумма долга – более 5% от стоимости квартиры).

Поэтому кредитор не имеет права просто так забрать квартиру: должник все равно остается собственником, пока не состоятся одобренные судом торги по продаже заложенной квартиры.

Как же действуют недобросовестные кредиторы?

Не желая рисковать своими деньгами, они предлагают заемщику подписать договор «купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа», ссылаясь, что это тот же заем под условием залога.

Действительно, внешне смысл одинаков: если гражданин не погашает вовремя долг, квартира остается у кредитора, если погашает – получает квартиру обратно.

Поэтому не искушенные в правовых тонкостях граждане подписывают договор, не видя подвоха. Как и залог, договор требует государственной регистрации в Росреестре.

Но на самом деле, регистрируется здесь не залоговое обременение на квартиру (как в случае с ипотекой), а переход права собственности. В результате должник перестает быть собственником своей квартиры и лишается возможности решать ее дальнейшую судьбу.

Договор продажи имущества с обязательством обратного выкупа не противоречит закону и часто используется в кредитных отношениях. Но следует знать все нюансы этого договора, чтобы избежать опасных последствий.

В частности, в договоре должно быть четко прописано обязательство кредитора в обусловленный срок заключить договор продажи имущества должнику.

В договоре продажи недвижимости дополнительно требуется прописать цену продажи, иначе сделка будет ничтожной.

Мошенники составляют два договора: один – купли-продажи квартиры, второй – предварительный договор обратной продажи квартиры, но без указания цены продажи. Получается, что первая продажа действительна, а вторая – нет.

Или же, как вариант, из долговой расписки прямо не следует, что заем был выдан в обеспечение квартиры, и при выкупе с должника потребуют заново заплатить стоимость квартиры по договору (при том, что долг он уже выплатил).

В результате должник лишается и денег, и квартиры. Обратившись в суд с требованием признать договор продажи недействительным, он получает отказ, т.к. никаких нарушений по форме договора нет, а доказать, что фактически за куплей-продажей скрывался заем денежных средств, очень сложно. Получается, что все законно: должник продал свою квартиру.

Вывод: оформлять кредит под обеспечение квартирой лучше только договором залога, чтобы не стать очередной жертвой «законного отъема» квартир взамен на кредит.

© Сивакова И. В., 2018 г.