Как происходит покупка недвижимости через эскроу-счет?

Покупка жилья в строящихся домах сопровождается определенной долей риска: задержка сроков по сдаче объекта, не полностью выполненные обещания по планировке готового помещения, банкротство застройщика и т. д. Еще несколько лет назад ситуации, когда люди оформляли кредит для покупки жилья в новостройке в надежде через пару лет въехать в новую квартиру, оставались без жилья и с огромным долгом перед банком, были распространены. И до сегодняшнего дня многие люди боятся оформлять ипотеку на новостройку, не желая оказаться в числе обманутых дольщиков. Но сейчас ситуация кардинально поменялась, на законодательном уровне разработан порядок покупки жилья, который накладывает на застройщиков жесткие обязательства, а покупателям строящегося жилья гарантирует возврат средств в случае, если строительство не будет завершено. О том, как работает эта система, рассказывают эксперты портала FINANSIM. 

Покупка квартиры с использованием эскроу счета исключает вероятность остаться без жилья в случае, если застройщик не сможет выполнить свои обязательства

Порядок использования спецсчета для оплаты недвижимости

Для взаиморасчетов с застройщиком оформляется счет эскроу. Если говорить простым языком, это счет, на котором деньги находятся до тех пор, пока новостройка будет сдана в эксплуатацию, и после предоставления определенного пакета документов застройщику будут перечислены эти средства. 

Открытие счета происходит в кредитном учреждении, которое в этом случае выступает посредником между строительной фирмой и покупателем объекта. И именно банки, работающие с системой таких счетов, следят за тем, чтобы все обязательства, указанные в договоре долевого участия были своевременно выполнены. 

Как выглядит порядок приобретения жилья? 

• Строительная компания получает разрешение на возведение недвижимости и открывает в банке расчетный счет.
• Покупатель будущего объекта заключает с застройщиком контракт об участии в долевом строительстве. 
• Между фирмой-застройщиком, банком и покупателем заключается трехстороннее соглашение, в соответствии с которым открывается эскроу-счет для последующих взаиморасчетов. 
• Контракт о долевом участии регистрируется в Росреестре. 
• Деньги за покупку недвижимости зачисляются на спецсчет и хранятся там до момента ввода жилья в эксплуатацию.
• Застройщик завершает строительство, согласовывает ввод объекта, и после того как будет оформлена в собственность первое жилое помещение из построенной многоэтажки, средства с эскроу-счета поступают на счет строительной компании.

Далее покупатель недвижимости оформляет право собственности на свое приобретение. Если у застройщика будут сложности с окончанием строительных работ, покупатель может получить вложенные средства обратно. 

Такой механизм сделал невозможным возникновение ситуаций, при которой в случае банкротства застройщика или консервации строительства по другим причинам, покупатель остается ни с чем. 

На какие деньги происходит строительство недвижимости

Финансы на строительство будущей недвижимости застройщики получают от банков — говоря проще, фирма оформляет кредит. Вкладывая деньги в проект, банк максимально старается снизить свои риски, и поэтому сотрудничает только с проверенными компаниями, которые имеют достаточный размер собственных активов, хорошо зарекомендовали себя на рынке. И при оформлении ипотечных займов каждый банк кредитует покупку того объекта, в финансировании которого он участвует.

Если в период строительных работ произойдет банкротство того банка, в котором открыт счет эскроу, покупатель недвижимости и застройщик будут вынуждены заключить новый договор о сопровождении спецсчета с другим кредитным учреждением.