Десять советов людям, решившим сдать свое жилье в аренду

В Вологде по разным данным от 8000 до 9000 жилых домов. Каждый год город прирастает новыми – строительные организации сдают в эксплуатацию ежегодно 280-300 жилых домов. Казалось бы, потребность в жилье молодых семей, студентов, трудовых мигрантов или просто одиноких людей, желающих иметь собственное жилье, может быть запросто закрыта. Но не все так просто. Ипотека – удовольствие дорогое, оно было далеко не по карману каждому желающему и три-пять лет назад. Годы пандемии и прочие потрясения эпохи еще сильнее отдалили мечту о своем жилье у каждого второго желающего. На этом фоне вновь на первый план выплывает ее Величество Аренда жилья, просевшая было пару лет назад.

Моя знакомая сдает жилье в аренду почти двадцать лет. Имеет в этом деле громадный опыт. Недавно она поделилась со мной советами для начинающих арендодателей. Стоит оговориться, что советы эти – не панацея, стопроцентно не подойдут всем желающим сдать жилье. К тому же, мы ведем речь о тех, для кого сдача жилья внаем – не серьезнейший «пожизненный» бизнес, а своего рода «поправка финансовых обстоятельств» как временный вариант. В будущем для вас все равно маячит продажа вашего жилья, женитьба сына или собственный переезд в сданную в аренду в данный момент квартиру. Поэтому стоить учесть 10 обстоятельств. 

«Первое. Многие сдают квартиры внаем, минуя налоговиков. Это опасно, недальновидно, соседи могут написать заявление в налоговую и т. д. Уплата подоходного налога – не такая уж обременительная, сумму налога можно сразу заложить в арендную оплату. Если уж все же решились сдавать жилье «по-серому» (добрая половина так и делает), то следует обязательно обезопасить себя составлением бумажного договора аренды в 2 экземплярах. И приложить к обоим ксерокопии паспортов проживающих и их номера телефонов. (Для студентов – желательно и номер одного из родителей. Пару раз эти данные мне пригодились, увы).    

Второе. Никогда не сдавать квартиру друзьям, родственникам, коллегам или соседям. Это чревато для арендодателя тем, что при задержке выплаты или при отказе в ней вам сложно будет получить причитающиеся вам деньги. Ну как вы будете требовать с друзей или знакомых деньги, не чувствуя себя последним подонком? Одна моя коллега однажды так обожглась, пустив пожить дочь подруги. Деньги за полгода так и не вернула даже через суд. И подругу потеряла. Не говоря уж о случаях, когда жильцы повредили стиральную машину, холодильник, разбили раковину или унитаз. Обиды между знакомыми в таких случаях остаются на всю жизнь. А с чужими решить эти вопросы – очень легко (особенно, если все эти моменты внесены в письменный договор). 

Третье. Всегда требуйте с потенциальных жильцов деньги вперед за месяц проживания, никаких отсрочек типа: «Поживем – увидим!» или: «Подождите до зарплаты». Знаю арендодателей, которые берут деньги сразу «за первый и последний» месяц – для безопасности. Если получится – то это лучший вариант.  Тогда ваши жильцы не смогут неожиданно сбежать, не заплатив. А ведь бывает и такое.   

Четвертое. Если вы все же поссорились с жильцами, они вам могут пригрозить жалобой в налоговые органы. Это неприятно, но не так страшно. Налоги в РФ начисляются за текущий год, а выставляются - в будущем. За это время много воды утечет, и вы успеете сориентироваться. Повторю: суммы там небольшие.

Пятое. Все же ни ругаться, ни - близко дружить со своими жильцами не стоит. Помните: на сегодня эти люди – всего лишь часть вашего «производственного процесса», поэтому желательно соблюдать с ними дистанцию. Не посвящать в свои семейные дела, личные проблемы. Никакой дружбы в соцсетях. Иначе завтра каждое сказанное вами слово может обернуться против вас, или эти люди станут надоедать вам в мессенджерах с каждой мелочью типа текущего крана и т. д. Или решат: вы – добрый человек, можете подождать с оплатой. А оно вам надо?.. 

Шестое. Стоит ли говорить, что не надо перед сдачей в аренду делать в квартире навороченный евроремонт? Безусловно, чистенький косметический – желательно. Убитые квартиры с «бабушкиным» ремонтом образца 1982 года немедленно отпугнут 90% жаждущих арендовать вашу квартиру. Практика показывает, что имеют значение и дурной запах, причем даже на лестничной площадке. Грязь в подъезде – тоже минус. Каждый решает эти проблему по-своему. Одна моя знакомая мыла свой подъезд с первого по пятый этаж в течение всего периода «показа». Сработало!

Седьмое. Кому сдавать? Как ни странно, идеальный вариант в 80 % случаях – семьи с детьми. Они не будут орать или греметь музыкой до трех часов ночи, кидать пустые бутылки с балкона, пускать ночевать по шесть-десять человек. 
Восьмое. Обязательно предупредите соседей о том, что вы сдаете жилье. Этим вы обезопасите себя и своих жильцов от неожиданностей. Помните: вы в ответе за покой и тех, и других. Лучший вариант: оставить свой номер телефона или иным образом быть на связи с одним из постоянных жильцов вашей лестничной площадки.

Девятое. Если жильцы начали тянуть с оплатой в оговоренные сроки, ссылаясь на болезни, смерть любимого дедушки, задержку выплат денег на работе, стоит насторожиться. А уж если «отсрочки» повторились два-три раза – безжалостно расставайтесь с такими арендаторами. Трепать нервы и тратить собственное время на бесконечные разговоры, просьбы и убеждения, на поездки для «101-го китайского  предупреждения» ни в коем случае не нужно! Приступайте к поиску новых жильцов. Не ведитесь на жалость. Помните – это ваш личный маленький  бизнес, и – ничего личного.        

Десятое. При расставании при уезжающих жильцах проверьте состояние сантехники, приборов, телевизора и т. д. Требуйте компенсации за разбитое или испорченное сразу. После  доказать свои потери и потребовать компенсацию будет гораздо сложнее.  

Особо стоит сказать о трудовых мигрантах из бывших союзных республик СССР. Они в наши дни едут в наши спокойные северные не только «мужскими» бригадами, а целыми семьями и даже кланами. В Вологде их немало. Если у них есть виза, разрешение на временную регистрацию  трудоустройство и прочие документы, не препятствующие временной регистрации их в вашем жилье – отлично, и не надо этого пугаться. В органах УФМС вам помогут соблюсти все законные процедуры. Главное условие – это чтобы каждый временно зарегистрированный по вашему адресу гражданин день и особенно ночь находился в вашей квартире. Иначе могут быть неприятности, и не только у ваших жильцов. И – конечно, проверяйте их, особенно в первое время. Жизнь показывает, что эти люди – самые надежные и аккуратные арендаторы. 

Животные у жильцов - особая головная боль. Их наличие (отсутствие) также регламентируется в письменном договоре. 
Напоследок хочется пожелать всем аккуратных, уважительных и порядочных жильцов. И помните: первое впечатление – не всегда верное, и часто – обманчивое».

Тамара Аникин