Случаи, когда суд не поможет с выселением квартирантов

Многие владельцы лишней жилой недвижимости хотят заработать на ней через сдачу в аренду. Однако на практике оказывается, что заработок на аренде жилья не так прост, как кажется на первый взгляд. Владелец впускает в свою квартиру чужих людей и несет ответственность за их действия перед соседями, управляющим органом и так далее.

При этом сохранность квартиры - отдельный вопрос, так как никто иной, как владелец, несет риск повреждения или утраты своего имущества и нет гарантий возмещения убытков за счет арендаторов. Поэтому мирное заключение договора аренды квартиры часто заканчивается конфликтом и принудительным выселением.

Но проблема в том, что владелец связан договором и должен его соблюдать, не имея возможности выселить арендаторов по своему усмотрению.

 

1. Продление договора

Это крайне важное условие: оно определяет момент, когда обязательства заканчиваются и владелец имеет полное право требовать от жильцов освободить помещение.
Соглашение об аренде жилого помещения может быть двух типов:
- краткосрочное (на период до 1 года);
- долгосрочное (сроком от 1 до 5 лет).
Законодательство не предусматривает заключение договора аренды жилья на неопределенный срок, поэтому, если срок не указан, максимальный срок будет составлять 5 лет.

Первый вариант (договор на срок до одного года) более безопасен для владельца, так как для долгосрочного договора аренды предусмотрены особые условия его расторжения:

- за три месяца до окончания договора владелец должен уведомить жильцов о своем намерении не продлевать договор аренды и не сдавать квартиру в течение года;
- если владелец не уведомил жильцов, а арендатор продолжает пользоваться квартирой, договор считается автоматически продленным на прежних условиях и на тот же срок.

Поэтому владелец уже не может выселить такого арендатора в течение всего срока действия договора: досрочное прекращение договора возможно только при определенных условиях, например, если владелец уведомил арендатора о своем намерении не продлять договор аренды и сдавать квартиру, а затем в течение года сдал жилье. 

В этом случае арендатор имеет право оспорить договор, потребовать его перезаключения и компенсации убытков.

При краткосрочной аренде жилья (менее года) автоматическое продление возможно только, если оно прямо предусмотрено договором. Поэтому важно убедиться, что такого условия в договоре нет.

 

2. Досрочное расторжение договора

Выселить арендаторов до истечения срока можно только после расторжения договора в судебном порядке. 
Для этого необходимы доказательства того, что: 

- арендаторы не вносят арендную плату в установленные сроки более двух раз подряд (если договор заключен на срок до года) или имеют задолженность за полгода (при долгосрочном договоре); 
- арендатор разрушает, ухудшает состояние жилья или использует его не по назначению и систематически нарушает права соседей. Без решения суда выселение арендаторов в рамках действующего договора аренды невозможно.

 Исключение составляют случаи, когда в договоре предусмотрены условия, при которых арендодатель может расторгнуть договор досрочно без обращения в суд, письменно уведомив арендаторов. 

В этом случае необходимо тщательно проработать все случаи, при которых арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора. Также законодательство прямо запрещает досрочное расторжение договора аренды в случае смены арендатора или собственника (в последнем случае арендаторами становятся все проживающие в квартире лица).

 

3. Продление проживания арендаторов через суд

Если владелец обратился в суд с просьбой о расторжении договора аренды из-за того, что арендатор разрушает жилое помещение или нарушает права соседей, суд может предоставить ему время для "исправления" и отсрочить выселение на срок до года. 

Однако, это правило действует только для долгосрочных договоров аренды. 

Поэтому, чтобы сдать квартиру в аренду, рекомендуется заключать договор на срок до года, без автоматического продления, и по истечении этого срока заключать новый договор, если арендаторы показали себя с положительной стороны.