Что такое счет-эскроу?

Федеральным законом от 26.07.2017 № 212-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Гражданский кодекс Российской Федерации дополнен новой главой, которая посвященная договору условного депонирования (механизму эскроу).

Суть данного механизма заключается в том, что в целях исполнения своего основного обязательства депонент обязуется передать эскроу-агенту имущество, а эскроу-агент обязуется обеспечить сохранность этого имущества и передать его кредитору депонента (бенефициару) при возникновении указанных в договоре оснований.

Одновременно с этим Федеральным законом от 01.07.2018 № 175-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которым с 01.07.2019 застройщики во взаимоотношениях с участниками долевого строительства обязательно должны использовать эскроу-счет. 

То есть если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства объекта недвижимости застройщиком будет представлен на государственную регистрацию после 01.07.2019, привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, связанное с возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, не введенные в эксплуатацию на момент привлечения таких денежных средств, допускается только с использованием счетов эскроу.

Таким образом, дольщик после заключения и регистрации договора долевого участия в строительстве перечисляет денежные средства в счет цены по такому договору на эскроу-счет, открытый в уполномоченном банке.

При этом денежные средства будут лежать на эскроу-счете в банке в течение всего период строительства, и застройщик сможет их получить только после того, как представит в банк разрешение на ввод в эксплуатацию объекта и сведения из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающие регистрацию права собственности в отношении объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Срок размещения денежных средств дольщика на эскроу-счете не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации.

Одновременно с этим денежные средства, размещенные на эскроу-счете, открытом физическим лицом для расчетов по договору участия в долевом строительстве, подлежит страхованию.

Соответственно, если застройщик обанкротится, то дольщик сможет в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия в строительстве и вернуть свои деньги, внесенные на эскроу-счет. Такое же право предусмотрено в случае вступления в силу решения арбитражного суда о ликвидации застройщика, а также при появлении требования кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или на праве аренды.

Если же обанкротится банк, то дольщики - физические лица смогут получить страховое возмещение в полном объеме, но не более 10 млн.руб.