Как не предстать перед судом после продажи картиры

Закон предоставляет владельцу недвижимости право на ее свободное распоряжение, включая продажу. Однако это не означает, что владелец полностью избавляется от своих обязанностей перед государством.

Те, кто не знает или забывает об этом, рискуют столкнуться с судебным разбирательством, даже если сделка по продаже недвижимости была проведена в полном соответствии с законодательством.

В 2019 году мужчина стал вдовцом и унаследовал квартиру от своей супруги. Так как квартира была ему не нужна, он решил продать ее и заключил сделку в 2020 году, выручив 2,9 миллиона рублей.

Но в 2022 году он получил иск от управления Федеральной налоговой службы, которое потребовало взыскать с него 328 тысяч рублей. Эта сумма включала в себя начисленный налог на доходы физических лиц, пени за задержку платежа и два штрафа: за непредставление налоговой декларации и за неуплату налога. 

Несмотря на мнение мужчины о том, что в этой ситуации налоговые обязательства не возникли, в ходе судебного разбирательства было установлено, что гражданин продал квартиру до истечения минимального предельного срока, установленного Налоговым кодексом Российской Федерации. В этом случае возникает обязательство подать декларацию и уплатить НДФЛ.

Для унаследованной недвижимости этот срок составляет три года (статья 217.1 Налогового кодекса РФ). Судя по данным Росреестра, мужчина продал свою квартиру до истечения этого срока, однако не уплатил налог.

Суды двух инстанций поддержали требования ФНС и взыскали всю заявленную сумму с мужчины. Однако, в кассационной инстанции на данный случай посмотрели иначе: они приняли во внимание тот факт, что квартира была приобретена в браке, и поэтому ее можно считать совместной собственностью супругов (если только не был заключен брачный договор).

В случае совместной собственности максимальный срок владения исчисляется с момента первоначального приобретения недвижимости для обоих супругов, так как они оба являются совладельцами, независимо от того, на чье имя оформлены документы. Таким образом, у мужчины не возникало налоговых обязательств, если квартира была приобретена более пяти лет назад (так как для купленной недвижимости используется этот срок).

Теперь вопрос будет рассматриваться заново, и у мужчины есть возможность избежать налоговой ответственности (первый кассационный суд общей юрисдикции, определение по делу номер 88А-38698/2023).

Стоит отметить, что он мог избежать всех этих разбирательств, предоставив в налоговую службу пояснения после продажи квартиры: что квартира находилась в совместной собственности такое-то количество лет и, следовательно, налог он не должен платить (письмо Министерства финансов от 20 декабря 2019 года номер 03-04-05/100211).

Еще более эффективным вариантом является внесение в ЕГРН сведений о себе как собственнике квартиры наряду с другим супругом.

В настоящее время Росреестр предоставляет эту возможность, позволяя избежать многих проблем в случае раздела или наследования общего имущества.